Сдача квартиры в аренду. Как выбрать систему налогообложения

Власти все более активизируют свою деятельность в сфере поиска владельцев квартир, нелегально сдающих их в аренду. В СМИ звучат призывы к соседям, консьержкам доносить на владельцев сдающих жилье в аренду, организуются полицейские рейды. Для выявления фактов сдачи квартиры в аренду предпринимаются попытки получить информацию из ЖЭКов, паспортных столов и агентств недвижимости. Арендодателям постоянно напоминают, что уклонение от исполнения обязанности по уплате налога на доходы за сдачу квартиры в аренду грозит серьезными штрафами вплоть до уголовной ответственности.

Если вы не хотите подвергаться рискам, возникающим при нелегальной сдаче квартиры, из-за неуплаты налогов и не представления налоговой декларации, если вам важна возможность защитить себя от недобросовестных арендаторов, то скорее всего, вы начинаете задумываться о заключении договора аренды (найма), размерах налоговых платежей и путях их снижения.

Проанализировав законодательство, можно прийти к следующим выводам:

· Если сдавать квартиру нерегулярно (не каждый год или только в летние месяцы) и/или доход от сдачи квартиры в аренду не будет превышать 274 300 руб./год (22 858 руб./мес.), то целесообразнее будет уплачивать налог на доходы физических лиц по ставке 13%.

· Если сдавать квартиру регулярно, и сумма дохода от аренды будет колебаться от 274 300 руб./год (22 858 руб./мес.) до 2 188 820 руб./год (182 401 руб./мес.), то наименьшая налоговая нагрузка возникает при применении упрощенной системы налогообложении с объектом налогообложения «доходы».

· При годовом доходе от сдачи в аренду одной квартиры превышающем 2 188 820 руб.(182 402 руб./мес.) за одну квартиру имеет смысл приобрести патент на сдачу квартиры в аренду.

Однако применение упрощенной системы налогообложения (УСНО), также как и патентной системы налогообложения (ПСН) требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. При этом индивидуальные предприниматели, не имеющие наемных работников, обязаны встать на учет в Пенсионном фонде и уплачивать ежегодно фиксированные страховые платежи в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования. Размер фиксированных платежей ежегодно меняется. Величина страхового платежа в 2013 году составляет 35 664,66 руб. и должна быть уплачена не позднее 31 декабря независимо от наличия и размера полученного дохода. Сумма своевременно уплаченных страховых платежей в Пенсионный фонд, уменьшает сумму налога при использовании упрощенной системы налогообложения с объектом налогообложения «доходы», а при применении патента такой возможности с 2013 года больше нет. Также арендодателям, необходимо знать, что при применении упрощенной системы налогообложения, у них возникает обязанность вести налоговый регистр, такой как книга учета доходов и расходов и 1 раз в году представлять декларацию по налогу. При применении ПСН возникает только обязанность вести книгу доходов, никаких деклараций представлять не надо.

Выбор и особенности каждой системы налогообложения можно проиллюстрировать на примере:

Предположим, вы имеете двухкомнатную квартиру в Москве площадью 52 кв. м., которую сдаете за 45 000 руб. в месяц (годовой доход 540 000 руб./год).