Сдача квартиры в аренду. Как выбрать систему налогообложения

Власти все более активизируют свою деятельность в сфере поиска владельцев квартир, нелегально сдающих их в аренду. В СМИ звучат призывы к соседям, консьержкам доносить на владельцев сдающих жилье в аренду, организуются полицейские рейды. Для выявления фактов сдачи квартиры в аренду предпринимаются попытки получить информацию из ЖЭКов, паспортных столов и агентств недвижимости. Арендодателям постоянно напоминают, что уклонение от исполнения обязанности по уплате налога на доходы за сдачу квартиры в аренду грозит серьезными штрафами вплоть до уголовной ответственности.

Если вы не хотите подвергаться рискам, возникающим при нелегальной сдаче квартиры, из-за неуплаты налогов и не представления налоговой декларации, если вам важна возможность защитить себя от недобросовестных арендаторов, то скорее всего, вы начинаете задумываться о заключении договора аренды (найма), размерах налоговых платежей и путях их снижения. 

Проанализировав законодательство, можно прийти к следующим выводам:

·         Если сдавать квартиру нерегулярно (не каждый год или только в летние месяцы) и/или доход от сдачи квартиры в аренду не будет превышать 274 300 руб./год (22 858 руб./мес.), то целесообразнее будет уплачивать налог на доходы физических лиц по ставке 13%.

·         Если сдавать квартиру регулярно, и сумма дохода от аренды будет колебаться от 274 300 руб./год (22 858 руб./мес.) до 2 188 820 руб./год (182 401 руб./мес.), то наименьшая налоговая нагрузка возникает при применении упрощенной системы налогообложении с объектом налогообложения «доходы».

·         При годовом доходе от сдачи в аренду одной квартиры превышающем 2 188 820 руб.(182 402 руб./мес.) за одну квартиру имеет смысл приобрести патент на сдачу квартиры в аренду.

Однако применение упрощенной системы налогообложения (УСНО), также как и патентной системы налогообложения (ПСН) требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. При этом индивидуальные предприниматели, не имеющие наемных работников,  обязаны встать на учет в Пенсионном фонде и уплачивать ежегодно фиксированные страховые платежи в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования. Размер фиксированных платежей ежегодно меняется. Величина страхового платежа в 2013 году составляет 35 664,66 руб. и должна быть уплачена не позднее 31 декабря независимо от наличия и размера полученного дохода. Сумма своевременно уплаченных страховых платежей в Пенсионный фонд, уменьшает сумму налога при использовании упрощенной системы налогообложения с объектом налогообложения «доходы», а при применении патента такой возможности с 2013 года больше нет. Также арендодателям, необходимо знать, что при применении упрощенной системы налогообложения, у них возникает  обязанность вести налоговый регистр, такой как книга учета доходов и расходов и 1 раз в году представлять декларацию по налогу. При применении ПСН возникает только обязанность вести книгу доходов, никаких деклараций представлять не надо.

Выбор и особенности каждой системы налогообложения можно проиллюстрировать на примере:

Предположим, вы имеете двухкомнатную квартиру в Москве площадью 52 кв. м., которую сдаете за 45 000 руб. в месяц (годовой доход  540 000 руб./год).

Система налогообложения

Патентная система налогообложения Упрощенная система налогообложения (объект налогообложения- доходы) Налог на доходы физических лиц
Применение этих систем налогообложения требует регистрации в качеств е индивидуального предпринимателя Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не обязательна
Показатель  Сумма, руб. Показатель  Сумма Показатель  Сумма
Потенциальный доход к получению[1], руб. 1000000 Фактически получен-ный доход, руб. 540 0000 Фактически получен-ный доход, руб. 540 0000
Налоговая ставка 6% Налоговая ставка 6% Налоговая ставка 13%
Стоимость патента, руб. 60 000 Сумма налога, руб. 32 400 Сумма налога, руб.

70 200

Сроки платежа:— 20 000 руб. не позднее 25 дней с даты начала действия патента и-40 000 руб. не позднее 25 дней после окончания действия патента Сроки платежей:1 кв. — 25.04,2 кв. -25.07,3 кв. -25.10,4. кв. -30.04 года, следующего за годом получения дохода.Размер платежа зависит от суммы полученного в квартале дохода. Срок платежа:До 15.07 года, следующим за  годом получения дохода
Обязатель-ные страховые платежи 35 664,66 Обязатель-ные страховые платежи 35 664,66 Обязатель-ные страховые платежи Не уплачиваются
Прим.Уплата страховых платежей не уменьшает стоимость патента. Прим. Страховые взносы могут быть уплачены как разовым платежом, так и частями, но не позднее 31 декабря.Если страховые взносы уплачены до  наступления срока платежа по налогу, то сумму налога можно уменьшить на сумму уплаченных страховых платежей.
Сумма к уплате, руб. 60 000+ 35 664,66=95 664,66 Сумма налога к уплате, руб. 32 400 –35 664,66=-3264,66Поскольку сумма вычетов превышает сумму исчисленного налога, то сумма налога к уплате равна 0 Сумма налога к уплате, руб. 70 200
Совокуп-ная налоговая нагрузка, руб.   95 664,66 Совокуп-ная налоговая нагрузка, руб   Мин.[2] 35664,66Мах[3]. 68064,66 Совокупная налоговая нагрузка, руб.   70 200 

Отчетность

Требуется ведение книги учета доходов Требуется ведение книги доходов и расходовТребуется представление декларации по упрощенной системе налогообложения 1 раз в году до 30.04. Требуется представление декларации по налогу на доходы 1 раз в год до 30.04.

 



[1] Размер установлен Законом г. Москвы № 53 от 04.12.2012. Действует в 2013 году

[2] Мин- это если сумму страховых платежей уплачивать до окончания квартала в размере ¼  фиксированного взноса

[3] Мах- это если сумму страховых платежей не оплатить до 31.12.

Понравилась статья? Поделись c друзьями-нажми на кнопки соц.сетей!

Опубликовать в Facebook
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Одноклассники
Опубликовать в Яндекс

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>