Власти все более активизируют свою деятельность в сфере поиска владельцев квартир, нелегально сдающих их в аренду. В СМИ звучат призывы к соседям, консьержкам доносить на владельцев сдающих жилье в аренду, организуются полицейские рейды. Для выявления фактов сдачи квартиры в аренду предпринимаются попытки получить информацию из ЖЭКов, паспортных столов и агентств недвижимости. Арендодателям постоянно напоминают, что уклонение от исполнения обязанности по уплате налога на доходы за сдачу квартиры в аренду грозит серьезными штрафами вплоть до уголовной ответственности.
Если вы не хотите подвергаться рискам, возникающим при нелегальной сдаче квартиры, из-за неуплаты налогов и не представления налоговой декларации, если вам важна возможность защитить себя от недобросовестных арендаторов, то скорее всего, вы начинаете задумываться о заключении договора аренды (найма), размерах налоговых платежей и путях их снижения.
Проанализировав законодательство, можно прийти к следующим выводам:
· Если сдавать квартиру нерегулярно (не каждый год или только в летние месяцы) и/или доход от сдачи квартиры в аренду не будет превышать 274 300 руб./год (22 858 руб./мес.), то целесообразнее будет уплачивать налог на доходы физических лиц по ставке 13%.
· Если сдавать квартиру регулярно, и сумма дохода от аренды будет колебаться от 274 300 руб./год (22 858 руб./мес.) до 2 188 820 руб./год (182 401 руб./мес.), то наименьшая налоговая нагрузка возникает при применении упрощенной системы налогообложении с объектом налогообложения «доходы».
· При годовом доходе от сдачи в аренду одной квартиры превышающем 2 188 820 руб.(182 402 руб./мес.) за одну квартиру имеет смысл приобрести патент на сдачу квартиры в аренду.
Однако применение упрощенной системы налогообложения (УСНО), также как и патентной системы налогообложения (ПСН) требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. При этом индивидуальные предприниматели, не имеющие наемных работников, обязаны встать на учет в Пенсионном фонде и уплачивать ежегодно фиксированные страховые платежи в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования. Размер фиксированных платежей ежегодно меняется. Величина страхового платежа в 2013 году составляет 35 664,66 руб. и должна быть уплачена не позднее 31 декабря независимо от наличия и размера полученного дохода. Сумма своевременно уплаченных страховых платежей в Пенсионный фонд, уменьшает сумму налога при использовании упрощенной системы налогообложения с объектом налогообложения «доходы», а при применении патента такой возможности с 2013 года больше нет. Также арендодателям, необходимо знать, что при применении упрощенной системы налогообложения, у них возникает обязанность вести налоговый регистр, такой как книга учета доходов и расходов и 1 раз в году представлять декларацию по налогу. При применении ПСН возникает только обязанность вести книгу доходов, никаких деклараций представлять не надо.
Выбор и особенности каждой системы налогообложения можно проиллюстрировать на примере:
Предположим, вы имеете двухкомнатную квартиру в Москве площадью 52 кв. м., которую сдаете за 45 000 руб. в месяц (годовой доход 540 000 руб./год).
Система налогообложения |
|||||||
Патентная система налогообложения | Упрощенная система налогообложения (объект налогообложения- доходы) | Налог на доходы физических лиц | |||||
Применение этих систем налогообложения требует регистрации в качеств е индивидуального предпринимателя | Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя не обязательна | ||||||
Показатель | Сумма, руб. | Показатель | Сумма | Показатель | Сумма | ||
Потенциальный доход к получению[1], руб. | 1000000 | Фактически получен-ный доход, руб. | 540 0000 | Фактически получен-ный доход, руб. | 540 0000 | ||
Налоговая ставка | 6% | Налоговая ставка | 6% | Налоговая ставка | 13% | ||
Стоимость патента, руб. | 60 000 | Сумма налога, руб. | 32 400 | Сумма налога, руб. |
70 200 |
||
Сроки платежа:— 20 000 руб. не позднее 25 дней с даты начала действия патента и-40 000 руб. не позднее 25 дней после окончания действия патента | Сроки платежей:1 кв. — 25.04,2 кв. -25.07,3 кв. -25.10,4. кв. -30.04 года, следующего за годом получения дохода.Размер платежа зависит от суммы полученного в квартале дохода. | Срок платежа:До 15.07 года, следующим за годом получения дохода | |||||
Обязатель-ные страховые платежи | 35 664,66 | Обязатель-ные страховые платежи | 35 664,66 | Обязатель-ные страховые платежи | Не уплачиваются | ||
Прим.Уплата страховых платежей не уменьшает стоимость патента. | Прим. Страховые взносы могут быть уплачены как разовым платежом, так и частями, но не позднее 31 декабря.Если страховые взносы уплачены до наступления срока платежа по налогу, то сумму налога можно уменьшить на сумму уплаченных страховых платежей. | — | |||||
Сумма к уплате, руб. | 60 000+ 35 664,66=95 664,66 | Сумма налога к уплате, руб. | 32 400 –35 664,66=-3264,66Поскольку сумма вычетов превышает сумму исчисленного налога, то сумма налога к уплате равна 0 | Сумма налога к уплате, руб. | 70 200 | ||
Совокуп-ная налоговая нагрузка, руб. | 95 664,66 | Совокуп-ная налоговая нагрузка, руб | Мин.[2] 35664,66Мах[3]. 68064,66 | Совокупная налоговая нагрузка, руб. | 70 200 | ||
Отчетность |
|||||||
Требуется ведение книги учета доходов | Требуется ведение книги доходов и расходовТребуется представление декларации по упрощенной системе налогообложения 1 раз в году до 30.04. | Требуется представление декларации по налогу на доходы 1 раз в год до 30.04. | |||||
[1] Размер установлен Законом г. Москвы № 53 от 04.12.2012. Действует в 2013 году
[2] Мин- это если сумму страховых платежей уплачивать до окончания квартала в размере ¼ фиксированного взноса
[3] Мах- это если сумму страховых платежей не оплатить до 31.12.